Alquileres: ¿Qué subas enfrentarán los contratos que aumentan en julio de 2025?
Para inquilinos y propietarios, comprender el índice aplicable será clave para conocer el aumento de su alquiler
A partir del próximo martes 1° de julio, los inquilinos y propietarios enfrentarán un nuevo incremento en el valor mensual de los alquileres, dependiendo del tipo de contrato vigente. Actualmente, coexisten tres modalidades contractuales:
- Contratos firmados bajo la ley de alquileres que establecen ajustes anuales basados en el Índice de Contratos de Locación (ICL).
- Contratos suscriptos luego de la actualización normativa de octubre de 2023, con ajustes semestrales según el índice Casa Propia.
- Contratos pactados a partir de la derogación de la ley, el 29 de diciembre de 2023, que permiten libertad contractual entre las partes.
Por lo tanto, el aumento dependerá del índice aplicado en cada caso.
El incremento de acuerdo a cada contrato
ICL: la desaceleración del ajuste anual
El Índice de Contratos de Locación, difundido mensualmente por el Banco Central, fue un actor central en el mercado de alquileres durante 2023 y buena parte de 2024. Tras alcanzar un pico del 265% interanual en julio de 2024, su dinámica cambió a partir de septiembre de ese año, reflejando incrementos más moderados.
Para el ajuste de julio de 2025, los contratos firmados bajo la ley derogada en 2020 afrontarán su segunda y última suba interanual (puesto que finalizan en 2026), con un aumento del 66,11%. Esta cifra representa la tasa más baja en casi tres años y es 14 puntos porcentuales inferior al registro de junio (80,65%). El último valor inferior fue en septiembre de 2022, cuando el ICL aumentó un 64,67%.
Especialistas atribuyen esta moderación principalmente a la desaceleración de la inflación.
En términos concretos, un inquilino que paga actualmente un alquiler de $400.000 deberá abonar, desde julio y durante los próximos 12 meses, aproximadamente $664.454. Por su parte, quien paga $600.000 verá incrementado su pago mensual a $996.682. Cabe destacar que el ICL varía diariamente, por lo que el aumento dependerá del día exacto de firma del contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
Por IPC
Desde el 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto implica que propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración, periodicidad de ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos establecen actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Así, para contratos con ajustes trimestrales, el aumento de julio se calculará según el último índice publicado por el INDEC (mayo de 2025), con un incremento del 5,89%. Por ejemplo, un alquiler inicial de $600.000 pasará a aproximadamente $635.331, mientras que uno de $800.000 ascenderá a $847.108.
Aumentos por Casa Propia
Es relevante señalar que los contratos que utilizan el índice Casa Propia no experimentarán aumento en julio, dado que este ajuste estuvo vigente por menos de tres meses.
¿Qué sucede con los contratos que finalizan en julio?
En julio también concluyen contratos firmados en el mismo mes de 2022 bajo la ley de alquileres, con duración de tres años y ajustes anuales por el ICL.
Actualmente, el mercado presenta un contexto distinto: los nuevos contratos se pactan bajo libre negociación, con duración de dos años y ajustes cada tres o cuatro meses, denominados en pesos y atados a la inflación. Por ende, quienes finalizan sus acuerdos o decidan renovarlos deberán adaptarse a estas condiciones.
Un aspecto importante es que los valores de mercado actuales tienden a ser inferiores a los precios que pagan los inquilinos con contratos antiguos. Esta diferencia se originó por la brecha entre el ajuste del ICL y los precios de nuevos alquileres, aunque dicha brecha se ha reducido debido a la desaceleración inflacionaria.