Alquileres: cuánto va a aumentar en junio de 2025 según el índice con el que cerraste el contrato
Son tres los tipos de contratos que se actualizarán en el sexto mes del año: ¿a cuánto podrá llegar tu alquiler para los próximos meses?
El 1° de junio los contratos de alquiler que tengan pactados los ajustes para ese mes, enfrentarán una nueva suba en sus valores. En la actualidad, se observan tres tipos de contratos en vigencia:
- Los que fueron firmados bajo la ley de alquileres, con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL).
- Los que lo hicieron luego de la actualización de la normativa -en octubre de 2023-, con ajustes semestrales por Casa Propia.
- Los que se pactaron a partir de la derogación de la ley -el 29 de diciembre de 2023-, con libertad contractual entre las partes.
Por lo tanto, el aumento dependerá del índice de cada uno.
En este contexto, uno de los aspectos más debatidos es la actualización de los acuerdos anuales ajustados por ICL. Estos contratos, firmados en junio de 2023, afrontarán su última suba en el sexto mes del año, ya que se establecieron por tres años con aumentos anuales, de acuerdo a la legislación vigente en ese momento. En junio de 2026 deberán renovarse, permitiendo a inquilinos y propietarios establecer nuevas condiciones o finalizar el contrato.
El 1° de junio los contratos de alquiler que tengan pactados los ajustes para ese mes, enfrentarán una nueva suba en sus valores. Pero, es importante aclarar que en la actualidad persisten tres tipos de contrato a la vez:
- Los que fueron firmados bajo la ley de alquileres, con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL)
- Los que lo hicieron luego de la actualización de la normativa -en octubre de 2023-, con ajustes semestrales por Casa Propia
- Los que se pactaron a partir de la derogación de la ley -el 29 de diciembre de 2023-, con libertad contractual entre las partes.
Por lo que, el aumento dependerá del índice de cada uno.
En esta línea, una de las actualizaciones que mas controversia genera es la de los acuerdos anuales ajustados por ICL. Estos se firmaron en junio de 2023, y en el sexto mes del año afrontarán su última suba, ya que se hicieron por tres años y con aumentos anuales, bajo la entonces vigente ley de alquileres. En junio de 2026 deberán renovarse, para lo cual inquilinos y propietarios pueden fijar nuevas condiciones, o darse por terminados.
El ICL es publicado por el Banco Central y, desde que entró en vigencia, se caracterizó por tener aumentos constantes por encima de la inflación, llegando incluso a 265% en julio de 2024. Sin embargo, desde septiembre de ese año se evidenció un cambio de tendencia a partir del cual se desaceleró el incremento del ajuste.
El incremento de acuerdo a cada contrato
Por ICL
En junio de 2025, los contratos firmados en el mismo mes el 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual (ya que finalizarán en 2026) del 80,65%, 15 puntos porcentuales menos que los registrados en mayo (95,24%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $400.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $722.581, mientras que el que paga $600.000 pasará a abonar $1.083.871 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
Por Casa Propia
Cabe destacar que en junio también se ajustarán los acuerdos de alquiler que se firmaron bajo la actualización de la ley -son los que fueron acordados desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en junio será de alrededor del 48,44% (este valor es aproximado ya que todavía no se publicó el correspondiente).
Por ejemplo, en diciembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promediaba los $334.888, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de diciembre del 2023 bajo la ley, el 1° de junio de 2025 deberá abonar el tercer ajuste actualizado por Casa Propia de $1.298.908.
Por IPC
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales y cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
De esta manera, para quienes firmaron contratos con ajuste cada tres meses, el aumento de mayo se calculará con el último índice publicado por el INDEC -abril de 2025-, por lo que el incremento será del 9,58%. En números concretos: si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo valor a pagar en junio será de aproximadamente $547.889. Mientras que, si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $876.622.
¿Qué pasa con los contratos que finalizan?
En el sexto mes del año finalizarán los contratos que fueron pactados en el mismo mes del 2022. Estos fueron firmados bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL.
Ahora, el panorama del mercado es otro: los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo que, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por continuarlo, deberán acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.
Pero, un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se manejan en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos.
En números concretos, los precios de publicación de alquileres en abril de 2025 aumentaron un 44.6% (los últimos reportados hasta el momento) en comparación con el mismo mes del año pasado, de acuerdo a los datos aportados por Zonaprop.
A pesar de este aumento, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios (con un atraso de dos meses) subieron un 80,65% anual en el mismo mes. Este incremento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 47,3% en el mismo período. Este último es la referencia que se toma hoy para actualizar los valores de los alquileres. En otras palabras, termina saliendo más “barato” arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el ICL.
En números concretos, tomando como referencia los datos de la Ciudad de Buenos Aires, un departamento de un ambiente y 40 m² se alquila por $527.566, en promedio; uno de dos ambientes y 50 m² lo hace por $622.309; mientras que uno de tres ambientes y 70 m² se alquila por $836.751 por mes.
El ICL es publicado por el Banco Central y, desde su implementación, ha mostrado aumentos constantes por encima de la inflación, alcanzando incluso 265% en julio de 2024. Sin embargo, a partir de septiembre de ese año, se evidenció un cambio de tendencia, con una desaceleración en el incremento del ajuste.
El incremento de acuerdo a cada contrato
Por ICL
En junio de 2025, los contratos firmados en el mismo mes de 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual del 80,65%, cifra que representa 15 puntos porcentuales menos que los aumentos registrados en mayo (95,24%), según datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
En términos concretos, si un inquilino paga un alquiler de $400.000, a partir del próximo mes deberá abonar $722.581 durante los siguientes 12 meses; mientras que un alquiler de $600.000 pasará a ser $1.083.871 por mes. Es importante señalar que el ICL varía diariamente, por lo que el aumento dependerá del día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
Por Casa Propia
Asimismo, en junio también se ajustarán los acuerdos de alquiler firmados bajo la actualización de la ley -aquellos acordados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023-. Estos contratos se ajustan semestralmente y en base al coeficiente Casa Propia, que se estima en alrededor del 48,44% para junio (este valor es aproximado, ya que aún no se ha publicado el correspondiente).
Por ejemplo, en diciembre de 2023, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires era de $334.888, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de diciembre del 2023 bajo la ley, el 1° de junio de 2025 deberá abonar el tercer ajuste actualizado por Casa Propia de $1.298.908.
Por IPC
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto implica que propietarios e inquilinos pueden acordar la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales y cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Así, para aquellos que firmaron contratos con ajuste cada tres meses, el aumento de mayo se calculará con el último índice publicado por el INDEC -abril de 2025-, resultando en un incremento del 9,58%. En términos concretos, si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo valor a pagar en junio será de aproximadamente $547.889; mientras que, en el caso de un alquiler de $800.000, el monto ascenderá a $876.622.
¿Qué pasa con los contratos que finalizan?
Durante el sexto mes del año finalizarán los contratos pactados en el mismo mes del 2022, firmados bajo la ley de alquileres con ajustes anuales bajo el ICL.
El panorama actual del mercado es diferente, ya que los contratos de alquiler ahora se pactan mediante libre negociación de las partes, por períodos de dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo tanto, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como aquellos que opten por renovarlos deberán acordar el nuevo contrato bajo estas nuevas condiciones.
Un dato a destacar es que los valores actuales del mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos de contratos anteriores, lo que se debe a la brecha existente entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos.
De acuerdo a los datos de abril de 2025, los precios de publicación de alquileres aumentaron un 44.6% en comparación con el mismo mes del año anterior, según Zonaprop.
A pesar de este incremento, los contratos ajustados bajo el ICL, que consideran inflación y salarios (con un desfase de dos meses), subieron un 80,65% anual en el mismo período. Este aumento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 47,3%. En otras palabras, resulta más ventajoso iniciar un nuevo contrato que mantener uno que se ajusta con el ICL.
En cifras concretas, tomando como referencia datos de la Ciudad de Buenos Aires, un departamento de un ambiente y 40 m² se alquila por $527.566, en promedio; uno de dos ambientes y 50 m² por $622.309; mientras que uno de tres ambientes y 70 m² por $836.751 al mes.