Ley de Alquileres: todo lo que hay que saber sobre su implementación
La aprobación por la Cámara de Diputados de la Nación de la reforma a la Ley de Alquileres era esperada por millones de inquilinos que en todo el país reclaman soluciones al problema habitacional, agravado en los últimos años. Luego de su promulgación como ley por parte del Ejecutivo, se espera que la norma entre en vigor este mismo mes o a inicios de noviembre.
La nueva pieza legislativa pone fin a una práctica que se había vuelto común en los últimos meses: los alquileres en dólares, pues establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional y que la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.
En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses.
En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno. Estos cambios representan un hito importante en la regulación de los alquileres en Argentina.
Cómo será la aplicación del coeficiente
La reforma que entrará en vigencia en las próximas semanas introduce un cambio significativo en la actualización de los alquileres. Esta nueva normativa establece que los precios de los alquileres se ajustarán cada seis meses, utilizando como base el coeficiente “Casa Propia,” que es empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
La fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.
Este enfoque en el promedio de los últimos doce meses en la variación salarial promueve una mayor estabilidad en la actualización de los alquileres, reduciendo el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios. Estos cambios representan un enfoque más equitativo y predecible en la actualización de los alquileres en Argentina.
Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
Expertos sostienen que Casa Propia no es un índice, sino un coeficiente. Allí sí se deben multiplicar cada uno de los meses para llegar al ajuste de seis meses. Sin embargo es de notar que los últimos meses la inflación estuvo entre 10% y 12% pero como arrastra la variación de 12 meses y entonces contempla meses de menor inflación, está actualizando solamente 6% mensual.
Multiplicando los seis meses de junio a noviembre de 2023 da 1.3935. Es decir aumento del 39%. Si se aplica ese aumento nuevamente, da un aumento anual del 94% (1.3935 x 1.3935). A lo mejor corrige hacia arriba, pero el mismo índice que se apoyó en el cambio de los salarios.
Modelo para comparar
Ejemplo: una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000 y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023.
1. El inquilino deberá ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia (ver imagen siguiente).
2. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
3. Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $100.000.
4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.
El artículo 5 de la nueva ley introduce un cambio significativo en la fórmula de actualización de los alquileres al referirse al coeficiente publicado por el INDEC, el cual compara el promedio del 0,9 de variación del coeficiente de variación salarial (CVS) y la variación del coeficiente de estabilización de referencia (CER) publicado por el Banco Central.
